Chcąc wynająć komuś lokal mieszkaniowy często zastanawiamy się jak najlepiej zabezpieczyć swój interes. W końcu wielokrotnie słyszeliśmy historie o niepłacących i uciążliwych najemcach, którzy za nic nie chcą opuścić naszego lokalu. Oczywiście nie ulega wątpliwości, że prawo bardzo silnie chroni najemców, jednakże istnieje rodzaj umowy, który stanowi ukłon w stronę właścicieli lokali mieszkaniowych tj. umowa najmu okazjonalnego.
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest to umowa najmu lokalu mieszkaniowego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Co musi obowiązkowo zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Aby umowa najmu została zakwalifikowana jako najem okazjonalny – prócz oczywiście postanowień, które są charakterystyczne dla takiej umowy – musi obowiązkowo zawierać poniższe załączniki, będące jej integralną częścią:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania naszego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
– oświadczenia – wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku wykonywania egzekucji obowiązku opróżnienia naszego lokalu,
– oświadczenia właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu (o którym mowa w punkcie powyżej), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu.
Istotne jest też to, aby w terminie 14 dni od zawarcia umowy najmu okazjonalnego zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego (inaczej nasza umowa nie będzie traktowana jako najem okazjonalny).
Co daje nam umowa najmu okazjonalnego?
Do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się szeregu przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity, Dz. U. z 2019 r. poz. 1182), które chronią przede wszystkim interes najemców i które mają zastosowanie do zwykłych umów najmu lokali mieszkaniowych. Dzięki temu m. in.:
– Nie obowiązuje tzw. ustawowy katalog zamknięty przypadków, w których możemy wypowiedzieć najemcom umowę, gdyż w przypadku najmu okazjonalnego możemy do umowy wprowadzić dodatkowe uzasadnione przypadki jej wypowiedzenia,
– Uproszona zostaje egzekucja dot. opróżnienia naszego lokalu, gdyż nie musimy – tak jak w przypadku zwykłej umowy najmu – najpierw składać do sądu pozwu o eksmisję najemcy i czekać na prawomocne rozstrzygnięcie sprawy (wyrok). Wystarczy tutaj jedynie (po uprzednim wezwaniu najemcy do opróżnienia i wydania lokalu) złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania naszego lokalu w terminie wskazanym w naszym żądaniu (oświadczenie to stanowi załącznik do umowy najmu). Z takim oświadczeniem zaopatrzonym w klauzulę wykonalności możemy od razu wszczynać egzekucję komorniczą. Również nie powstaje w takim przypadku obowiązek zapewnienia najemcom lokalu socjalnego lub tymczasowego.
– Strony mogą swobodniej uregulować w umowie najmu okazjonalnego kwestie związane z podwyższaniem czynszu za najem.
Jak widać najem okazjonalny jest korzystniejszy dla właścicieli lokalu niż standardowa umowa najmu lokalu mieszkaniowego. Należy również pamiętać o tym, że jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali to możemy z najemcami zawierać wywołujące podobne skutki umowy najmu instytucjonalnego.
Radca prawny
Mateusz Matuszczyk