Żeby odpowiedzieć na powyższe pytanie w pierwszej kolejności sięgnąć należy do art. 34 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145), zgodnie z którym: „W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków: jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.
Czy jednak powyższe „pierwszeństwo w nabyciu”, co do zasady, umożliwia takiemu najemcy wyegzekwowanie od gminy (np. na drodze sądowej) możliwości wykupienia wynajmowanego mieszkania? W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 marca 2003 r. sygn. akt III CKN 857/00, w myśl którego: „Z zasady pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości przewidzianego w art. 23 ust. 4 ustawy z dnia 29.4.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) oraz art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) nie wynika dla uprawnionego roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży… Ustawowe pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 2 GospNierU nie jest jednak równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie „przymuszające” właściciela do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo, obowiązuje wówczas tryb bezprzetargowy, z tym że warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach i dopiero protokół z rokowań stanowi podstawę do zawarcia umowy (por. art. 37 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 28 GospNierU). Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwałoby zatem uprawnionemu z tytułu pierwszeństwa dopiero w sytuacji, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy”. Zaznaczyć w tym miejscu należy, iż wprawdzie powyższy wyrok odnosi się do punktu 2 przytaczanego przeze mnie na wstępie przepisu, ale analogicznie odnieść go należy także do punktu 3.
Tożsamy pogląd znaleźć możemy również w komentarzu do art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: „Realizacja prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości odbywa się poprzez oświadczenie, że osoby, którym przysługuje pierwszeństwo, wyrażają zgodę na cenę określoną w ustawie. Oświadczenie takie jest podstawą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Warunki takiej umowy, takie jak np. terminy płatności, podlegają ustaleniu w toku rokowań, o jakich mowa w treści art. 28 GospNierU. Złożenie przez osobę uprawnioną w zakresie prawa pierwszeństwa, po doręczeniu jej zawiadomienia o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia, oświadczenia wyrażającego zgodę na cenę określoną w ustawie prowadzi do powstania roszczenia o nabycie nieruchomości. Gdyby po dokonaniu takiej czynności podmiot, który zamierzał dokonać zbycia nieruchomości, uchylał się od zawarcia umowy, osoba uprawniona może złożyć powództwo o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Samo uprawnienie do pierwszeństwa w nabyciu, w wypadku braku po stronie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego woli zbywania nieruchomości, nie daje podstaw do wytoczenia powództwa o nakazanie złożenia oświadczenia woli” (J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. 8, 2023).
Oznacza to, więc że jeżeli gmina w ogóle nie chce sprzedać najmowanego przez nas mieszkania i nie podejmuje w tym zakresie jakichkolwiek działań to nie możemy jej do tego w żaden sposób przymusić – nawet przed sądem. Taka możliwość przymusu zaistniałaby bowiem dopiero, gdyby strony (najemca i gmina) w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy sprzedaży i następnie gmina uchylałaby się od zawarcia takiej umowy.
Jak widać, więc wyraźnie to czy możemy przymusić gminę do sprzedaży najmowanego przez nas lokalu czy też nie zależy od konkretnych okoliczności sprawy.
Mateusz Matuszczyk
Radca prawny